Inwestowanie w nieruchomości to nie tylko flipy w Warszawie czy kawalerki na wynajem w Krakowie. Czasem wystarczy ruszyć głową (i w góry), żeby dostrzec złotą żyłę... lub przynajmniej porządną inwestycję z ROI na poziomie 9%. Tak prezentuje się pensjonat w Szczyrku – analizujemy go na chłodno i bez brokera od złudzeń a antknąłem się na niego przeglądając facebooka natknąłem się na ogłoszenie agenta nieruchomości o ofercie pensjonatu ( 8 pokoi na wynajem, 180m2). Przedstawiona kalkulacja jest bardzo, bardzo poglądowa ( bez szczegółowego wgłębiania się)
Koszty początkowe – czyli „wejście do gry” za 2,87 mln zł
Zakup nieruchomości nie jest tanim hobby. Tutaj mówimy o:
-
Budynek: 2 799 000 zł
-
PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych): 55 980 zł
-
Notariusz, opłaty, VAT: 12 300 zł
RAZEM: 2 867 280 zł – czyli cena eleganckiego pensjonatu w sercu Beskidów, a nie zestawu LEGO „Góra z hotelem”.
Koszty stałe – czyli „żeby się kręciło”
Utrzymanie obiektu to nie tylko herbatniki dla gości. Rocznie trzeba wydać m.in. na:
-
Ogrzewanie (piec dwufunkcyjny, gaz): 15 000 zł
-
Prąd: 8 000 zł
-
Woda: 6 000 zł
-
Sprzątanie: 15 000 zł
-
Inne (ubezpieczenie, śmieci, szambo): 9 900 zł
RAZEM: 56 400 zł rocznie / 4 325 zł miesięcznie
Przychody i zyski – czyli „ile z tego wyciągniemy?”
Pensjonat posiada 8 pokoi na wynajem, co generuje:
-
Przychód miesięczny: 25 416,67 zł
-
Rocznie: 305 000 zł
Po odjęciu kosztów operacyjnych zostaje:
-
Zysk miesięczny: 21 091,67 zł
-
Zysk roczny: 253 100 zł
-
ROI: 9% (przy 100% wkładzie własnym)
Nieźle jak na nieruchomość, która nie leży na Majorce.
A co, jeśli nie mamy całej gotówki? Symulacje kredytowe
| Kredyt | Wkład własny | Rata miesięczna | Zysk po racie | ROI | Zwrot po 15 latach | Zwrot po 20 latach |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 zł | 2 867 280 zł | 0 zł | 253 100 zł | 9% | 132% | 177% |
| 1 500 000 zł | 1 367 280 zł | 216 968 zł | 36 132 zł | 3% | 119% | 212% |
| 1 000 000 zł | 1 867 280 zł | 144 644 zł | 108 456 zł | 6% | 126% | 194% |
Co z tego wynika?
-
Nawet przy kredycie 1,5 mln zł inwestycja się zwraca z zyskiem w perspektywie 15–20 lat.
-
Wariant z 1 mln kredytu daje przyzwoite ROI (6%) i zdrową poduszkę finansową.
-
Im większy wkład własny – tym większy spokój ducha, choć mniejsza dźwignia finansowa.
Czy warto inwestować w pensjonat w Szczyrku?
Jeśli:
-
szukasz inwestycji z realnym cash flow,
-
myślisz długoterminowo (min. 15 lat),
-
potrafisz zarządzać nieruchomością lub masz kogoś od tego,
-
wierzysz w turystykę górską (a wszystko wskazuje, że Polacy będą nadal uciekać od smogu do lasu)...
...to tak, warto.
A jeśli dodatkowo jesteś gotów zautomatyzować marketing, zainwestować w Booking i trochę Instagrama – może się okazać, że 9% ROI to tylko punkt wyjścia.
